Chine : l’effondrement de l’immobilier perdure

26 mars 2015 Mis à jour: 26 octobre 2015

Le Bureau national des statistiques a annoncé le 17 mars dernier que les prix de l’immobilier avaient chuté dans 70 grandes villes chinoises. En moyenne, entre février 2014 et février 2015, la chute est de 5,7%.

Il s’agit de la sixième baisse consécutive enregistrée et le mois de janvier n’était pas en reste avec 5,1% de baisse.

Selon le quotidien Shanghai Daily, plusieurs enquêtes privées ont révélé qu’au cours de l’année, les ventes ont chuté de 10,9% dans 48 villes du pays. Sur les deux premiers mois de l’année, les rentrées des ventes foncières gouvernementales se sont effondrées de 36,2%.

En un mot, les populations n’achètent plus auprès des promoteurs immobiliers, qui à leur tour, n’achètent pas de terres au gouvernement. Dans un pays où l’immobilier compte pour 20% du PIB, et où l’habitat constitue l’essentiel de l’épargne des populations, ces chiffres interpellent.

En 2013, une étude conduite par l’économiste Gan Li, professeur à l’université d’économie et de finance de Chengdu (Sichuan) et à l’université Texas A&M à College Station (Texas), 65% des valeurs des ménages chinois résident dans l’immobilier.

Il déclarait à Bloomberg en début 2014: «Le parc immobilier actuel est suffisant pour que chaque ménage possède sa maison. Or, chaque année, nous en construisons environ 15 millions de nouvelles. La bulle immobilière doit éclater. Mais personne ne sait quand».

L’endettement des promoteurs au plus haut

Si la crise de l’immobilier chinois rappelle les premiers jours de la crise des subprimes, il existe des différences notoires. Les Chinois achètent généralement leurs maisons cash et s’endettent peu. Ils ont beaucoup moins de pression pour vendre, contrairement à leurs homologues américains, victimes des subprimes, qui doivent rembourser de gros intérêts en plus du capital.

D’autre part, la bulle immobilière chinoise est probablement d’une plus grande ampleur et tout ne dépend pas du consommateur. Le poids de la dette de ce dernier ne représentait, à la fin 2013, que 23% du PIB, l’essentiel étant des prêts hypothécaires.

HSBC a comparé la valeur totale des logements résidentiels au PIB et a découvert que la Chine avait dépassé le niveau atteint par le Japon en 1990, juste avant l’effondrement des actions et du marché immobilier.

À cette époque, l’immobilier résidentiel au Japon valait 3,7 fois son PIB. En comparaison, Hong Kong, qui en était à 3 en 1997, et les États-Unis, à 1,7 en 2006, faisaient pâle figure.

L’enquête du centre de recherche sur les dépenses des ménages chinois est édifiante: dans les zones urbaines chinoises, plus d’une maison sur cinq est vacante, avec 49 millions d’unités vendues, mais vacantes, et 3,5 millions de logements invendus.

Un autre vrai problème est qu’une bonne partie de la dette des constructions de cette énorme bulle repose sur les promoteurs immobiliers.

L’économiste Richard Vague estime que «la Chine a tout simplement produit et construit beaucoup trop, grâce à un surinvestissement dans des entreprises d’acier et de ciment et dans le développement des constructions rapides. Dans le processus, le pays a amassé la plus grande accumulation de créances douteuses de l’histoire».

Aujourd’hui, la dette privée s’élève à 211% du PIB, selon Richard Vague, soit pratiquement les mêmes niveaux observés au Japon avant l’accident et une grande partie de cette dette repose sur l’immobilier.

Toujours selon Richard Vague, «la Chine pourrait avoir actuellement des emprunts toxiques à hauteur de 1,75 à 3,5 milliards de dollars – un chiffre bien supérieur au 1,5 milliard de dollars de capital dont dispose l’ensemble du système bancaire chinois».

Evergrande, la première touchée

Comme cela a été le cas avec les subprimes américaines de 2008 (Countrywide Financial), nous observons également des fissures au niveau corporate.

Le 17 mars, Evergrande Real Estate Group, un des plus grands promoteurs chinois, a annoncé avoir obtenu un nouveau financement garanti – un plan de sauvetage – des grandes banques publiques. Une somme stupéfiante de 16 milliards de dollars.

Les 4,1 milliards de dollars injectés dans Countrywide Financial par la Bank of America au début de 2008 en faveur du système financier américain paraissent bien légers en comparaison. On ne peut qu’espérer que les pertes ne vont pas se multiplier de la même façon qu’avec Countrywide.

Selon les documents fournis par la société en juin 2014, ses capitaux propres se montaient à 15,74 milliards de dollars. Donc, sans le plan de sauvetage des 16 milliards de dollars, l’entreprise aurait fait faillite.

Des rumeurs affirmaient qu’Evergrande était incapable de rembourser sa dette contractée auprès d’un de ses principaux entrepreneurs en construction. Ce dernier a cessé toute activité par la suite. Les analystes spéculaient, avant le plan de sauvetage, que pour rester à flot, la société vendrait tous ses actifs à hauteur de 55%.

Ce n’est guère surprenant puisque la part des fournisseurs et d’autres créances comptaient pour 18,5 milliards de dollars de l’ensemble des passifs d’Evergrande (38,5 milliards de dollars), soit pratiquement la moitié en terme de pourcentage.

Tout comme avec Countrywide et Bank of America, les banques chinoises ont réussi à colmater les brèches, car les promoteurs et les entreprises de construction chinoises sont entremêlés dans une chaîne de Ponzi. Si un chaînon ne paie pas, le suivant fera défaut.

Le système bancaire chinois et par extension, le régime chinois, se trouvent tous deux à l’extrémité de la chaîne. Ils sont trop importants pour faire faillite et trop importants pour envisager un sauvetage.

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