Folie immobilière en Chine : tout n’est pas noir

28 octobre 2016 Mis à jour: 9 octobre 2018

En août dernier, les Chinois ont emprunté près de 100 milliards de dollars pour l’immobilier seulement. Environ 70 % des nouveaux prêts sont des prêts hypothécaires. Au cours de cette année, les prix des logements à Shenzhen et Shanghai ont augmenté de plus de 30 %, et la plupart des analystes prévoient l’éclatement de la seconde bulle immobilière chinoise après celle du 2014.

Le prix moyen de l’immobilier dans 100 villes chinoises

Le secteur immobilier chinois demeure à ce jour miné par une hausse de prix spectaculaire, un endettement des consommateurs chinois, la prolifération de villes fantômes et la course effrénée des fonctionnaires voulant profiter du désir de leurs concitoyens d’acquérir de l’immobilier de prestige. Cependant, tout n’est pas noir.

« Le secteur immobilier se trouve au croisement de plusieurs réformes importantes, y compris la libéralisation du compte de capital, l’octroi de plus de droits aux migrants urbains et la promotion du financement hypothécaire comme un nouveau moteur de croissance. Le résultat de ces réformes complexes, surtout du côté de la demande du marché de logement, aidera à déterminer le rythme et l’ampleur du ralentissement économique de la Chine », a écrit dans un récent rapport Diana Choyleva, économiste et responsable à Enodo Economics.

 

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L’acquisition immobilière financée par l’épargne/La part des acquisitions financées par des prêts hypothécaires

D’après elle, les Chinois ont raison d’utiliser leur épargne de 9 000 milliards de dollars pour acheter des logements, bien que certains de ces derniers restent inoccupés. Même si les Chinoise essayent de sortir du pays une partie de leur argent pour acheter des biens immobiliers à Londres, Sydney et New York, les contrôles stricts des capitaux empêchent encore de le faire à la plupart des Chinois ordinaires.

Depuis la mi-2015, le marché boursier chinois ne représente plus une bonne alternative pour les investissements, tandis que l’épargne bancaire se caractérise par un taux d’intérêt très bas et souvent négatifs en termes réels. En outre, les Chinois aiment bien acheter tout ce qui monte, que ce soit des actions ou le bitcoin.

Est-il possible d’évoquer une bulle dans le marché immobilier chinois? Même si les prêts hypothécaires constituaient 35 % de tous les nouveaux prêts au premier semestre 2016, la majorité des acquéreurs de logement paient toujours comptant pour leurs biens. C’est très différent des excès du financement provenant à 100% des prêts lors de la bulle des surprimes hypothécaires vue aux États-Unis en 2008. Si les acheteurs chinois décident d’emprunter, souvent le prêt ne constitue que 60% de la valeur du logement.

« L’endettement des ménages reste très faible par rapport aux normes mondiales et les exigences strictes de paiement… Il faudrait avoir une baisse importante des prix avant que les propriétaires des logements ne soient gravement affectés », a écrit dans une note aux clients la société de recherche Capital Economics.

Bien sûr, ce ne serait pas la Chine s’il n’y avait pas de gens qui empruntent de l’argent à leurs amis ou aux banques clandestines pour financer les fonds propres et pouvoir ainsi obtenir un prêt à la banque ou trouver d’autres moyens de contourner le versement des fonds propres. Al Jazeera a récemment montré dans un documentaire qu’un promoteur chinois proposait de surévaluer la valeur d’un logement pour pouvoir obtenir un prêt hypothécaire plus élevé, de sorte que les acquéreurs potentiels ne devraient pas verser beaucoup en fonds propres.

« Si un appartement est d’une valeur de 300 000 dollars, et je l’apprécie à 400 000 dollars, alors avec un prêt de 70 % on pourrait obtenir 280 000 dollars de la banque », a-t-il proposé dans une vidéo tournée avec une caméra cachée.

En raison de l’illégalité de ces pratiques, bien différentes des surprimes aux États-Unis, il est difficile d’évaluer le montant de ces prêts véreux. Selon un rapport du Wall Street Journal, en janvier dernier, les prêts véreux ont financé 143 millions de dollars des fonds propres, un montant insignifiant par rapport aux milliards des prêts contractés.

 Les prêts hypothèques (en % du total des prêts)

Les prêts hypothèques (en % du total des prêts)

 

Nouvel essor

Toutefois, ce boom immobilier chinois est différent de la bulle immobilière précédente, qui a éclaté en 2014 lorsque des promoteurs et des entreprises locales soutenues par l’État investissaient dans l’immobilier en s’endettant massivement. En conséquence, en 2015, l’un des plus grands promoteurs, le Evergrande Real Estate Group, a dû être renfloué par les meilleurs banques chinoises. Les ménages chinois ont été principalement épargnés. Un contexte à l’opposé des opérations sur marge sur le marché boursier chinois, où est apparu une bulle de la consomation, occasionant aux passage de grandes pertes pour les Chinois.

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Augmentation des prix de logements dans les grandes villes chinoises


Diana Choyleva attire attention sur le fait que la directive du régime chinois autorisant aux travailleurs migrants venant de la campagne à s’installer dans les villes fait partie de l’assouplissement du système rigide d’enregistrement de ménages – hukou » en chinois.

« Dans le passé, les migrants n’étaient pas intéressés pour s’installer, car ils étaient privés d’un grand nombre d’avantages de la vie urbaine, comme la protection sociale et l’accès aux écoles. Mais avec l’assouplissement du système d’enregistrement des ménages (hukou), leur attitude change, et la demande en logement abordable, bloquée auparavant, est en train d’être libérée », fait-elle remarquer.

Comme le rapport prix/revenu pour des logements moyens dans des lieux comme Shenzhen approche le niveau de 70, selon une étude effectuée par Longview Economics (il est
16 à Londres), avoir des logements abordables est la clé pour diminuer leur quantité excédentaire. C’est pour cette raison que le Conseil d’État a soutenu la construction de 7,72 millions d’appartements abordables dans des zones urbaines, tandis que les prêts aux projets des logements abordables constituaient 30 % des crédits immobiliers au deuxième trimestre de 2016, selon une étude de l’Institut de la finance internationale.

Cependant, il y a encore un énorme décalage entre l’offre et la demande : environ 29% des logements urbains restent vides comparé à seulement 13 % aux États-Unis, selon une estimation faite par RBC Capital Markets. Il y a aussi une grande disparité entre offre et demande pour différents endroits ; ce qui explique les très hauts niveaux du rapport prix des logements/revenu à Shenzhen, Shanghai et Pékin.

« Les prix augmentent dans les grandes villes où l’offre excédentaire est beaucoup moins présente ou n’existe pas dans certaines ce ces villes. La partie principale de l’offre excédentaire se retrouve dans les villes de 2e et 3e rangs. Les migrants et les résidents ruraux sont encouragés à y déménager, acheter des logements et devenir propriétaires qui les occupent. La demande d’investissement se concentre dans les grandes villes », a expliqué Diana Choyleva dans un courriel.

Malgré sa vision relativement moins pessimiste sur la bulle immobilière chinoise, Mme Choyleva pense que la solution des déséquilibres dans le secteur immobilier sera similaire au rééquilibrage de l’ensemble de l’économie chinoise. « Il n’y a pas de ‘moyen facile’, il est impossible que cela se passer sans douleur », a-t-elle précisé.

Version anglaise : China’s Property Craze: It’s Not All Bad

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